Hoy os traemos un tema de actualidad como es la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca.

Seguro que muchos habéis oído algo en la televisión, en la radio o incluso en el bar hablando con amigos pero no acabáis de entender de qué se trata ni por qué tanta importancia. 

Empecemos por el principio, cuando nos compramos una casa normalmente tenemos que pedir un préstamo a un banco para poder pagar la casa. El banco nos deja muy amablemente ese dinero pero a cambio nos exige que le paguemos unos intereses. Además, el banco quiere asegurarse de que si perdemos el trabajo y no pagamos el préstamo, él recuperará su dinero.

reclamar-gastos-hipoteca¿Cómo lo hace? Mediante una hipoteca. La hipoteca es una garantía: en caso de impago, el banco pide a un juez el embargo y venta de la casa. Con el dinero obtenido de la venta se pagaría la deuda que tenemos con el banco (en teoría, pues si nadie compra la casa el banco se la adjudica por un 60% de su valor y seguiremos teniendo una deuda con el banco pese a haber perdido la casa).

Para que nazca esa garantía, la hipoteca, el banco nos obliga a hacer papeleo: ir a un notario, pagar a una gestoría, inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad, etc. 

Esos gastos son los que se pueden reclamar. Este despacho de abogados de Getafe te explica qué gastos se pueden reclamar.

Los gastos de constitución de la hipoteca

Como hemos dicho, al firmar una hipoteca tenemos que hacer frente a una serie de gastos. Esos gastos no se negocian, se imponen por el banco que en muchas ocasiones llega a elegir el notario incluso sin que nosotros podamos hacer nada. Igual sucede con la gestoría: ¿quién conocía al Grupo BC? Sin embargo, el Grupo BC ha tramitado un gran número de hipotecas de ING y Sabadell (entre otros bancos). 

Estas gestorías son más caras que cualquier otra gestoría y no permiten negociar los precios. Desde Rincón & Romo ABOGADOS GETAFE nos recomiendan que seamos nosotros los que elijamos a la gestoría pues nos dicen que el precio de la gestoría elegida por el banco puede ser el doble – e incluso el triple – de lo que cobraría un gestor o abogado libremente escogido por nosotros.

abogado-reclamar-bancoLos notarios y los registradores tienen unos precios fijados por “aranceles”, con lo que tampoco vamos a conseguir un mayor ahorro escogiendo nosotros al notario. El registrador, por su parte, no puede escogerse, lo determina la Ley para el lugar en el que se encuentra la casa que hipotecamos.

Otro gasto importante son los impuestos que hay que pagar. Para un préstamo de 150.000 euros se estaría pagando algo más del 1% (el impuesto depende de la Comunidad Autónoma en que esté la casa hipotecada). El pago del impuesto se calcula sumando el dinero que pedimos prestado más los intereses ordinarios y de demora a 18 meses y las costas judiciales. Con eso, si pedimos 150.000€, es muy posible que paguemos el impuesto sobre 180.000€ (incluso más).

El impuesto a pagar por un préstamo de 150.000€ es de más de 1.800€, aunque depende de la Comunidad Autónoma y de los intereses que nos haya impuesto el banco.

La OCU calcula que en un préstamo de 150.000€ se habrían pagado gastos por valor de más de 3.000€.

Los abogados especializados en reclamar gastos de hipoteca nos dicen que el importe medio a recuperar por sus clientes es de más de 3500€. A ese importe habría que sumar los intereses generados desde el día en que pagamos esos gastos (normalmente la fecha de compra de la casa). Esos intereses son del 4% anual.

Por qué se puede reclamar

Se pueden reclamar los gastos de constitución de una hipoteca por una importante Sentencia del Tribunal Supremo del año 2015. En esa sentencia, los jueces dictaminaron que el BBVA estaba obligando a sus clientes a pagar gastos que no les correspondían. Ya hemos hablado de algunos de esos gastos, pero te recomendamos visitar este enlace para saber qué gastos de hipoteca se pueden reclamar.

abogados-bancoAsí, los jueces consideran que quien tenía que pagar los gastos de la hipoteca no es el cliente, sino que debe ser el banco si bien el BBVA había obligado a sus clientes a hacer provisiones de fondos antes de conceder el préstamo y con esas provisiones a pagar facturas que tenía que haber pagado el propio banco.

BBVA está condenado desde el año 2015 y sus clientes pueden reclamar la devolución de los gastos que pagaron al solicitar la hipoteca.

 

Mi banco no es BBVA, ¿puedo reclamar los gastos de constitución de la hipoteca?

Si, puedes reclamar. Desde el despacho Rincón & Romo ABOGADOS GETAFE nos recuerdan que la sentencia del Tribunal Supremo es vinculante para BBVA, pero que se puede aplicar a todos los bancos porque sienta un precedente al crear jurisprudencia.

A día de hoy son muchos los bancos condenados por jueces de toda España: Kutxabank, Liberbank, Popular, Ibercaja, etc.

¿Cómo puedo reclamar?

Para reclamar podemos dirigir una carta a nuestro banco en la que le digamos que con base a la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, solicitamos que procedan a la restitución de los gastos de constitución de nuestra hipoteca.

Los abogados especializados en derecho bancario nos avisan de que es habitual que el banco se niegue a la devolución alegando que la Sentencia no es vinculante para ellos o que se nos informó de los costes. A salvo queda el BBVA que sólo nos ofrecerá una pequeña cantidad del total que nos correspondería, normalmente entre 300 y 500 euros.

Los abogados recomiendan no aceptar la oferta de BBVA y continuar adelante reclamando el 100% de los gastos (de media más de 3.000€). En cuanto a los otros bancos, recomiendan presentar la reclamación firmada por un abogado especializado y, en caso de que el banco se niegue, presentar demanda judicial frente al banco.

Las posibilidades de obtener una sentencia favorable son muy altas. Apenas hay un par de sentencias que dan la razón al banco y son por casos extremos (ampliaciones de hipotecas por necesidad del cliente). El resto de sentencias condenan al banco a devolver el importe de los gastos más los intereses.

Reclamar los gastos de constitución de la hipoteca

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